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資金準備にかかる税金

不動産の持分

不動産を購入するためには多額の資金を用意しなければなりません。不足する資金は借入れに頼ることになります。一人で購入することが困難な場合には、共同で購入する場合もあるでしょう。持分とはその不動産の名義を誰が、どのくらいの割合を所有しているかを示すものです。この所有権の持分登記のときには、慎重に資金の出所と持分の関係を精査しなければなりません。資金を出した者と所有者が違うとか、借入金の当事者と所有者が違うとか、資金の出所を無視し単純に夫婦2分の1ずつにするなど間違った登記をしてはいけません。間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税されます。

不動産持分の決め方(登記の割合)

「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めなければいけません。


(下記の「不動産購入時の必要資金」表の「取得費となるもの」参照

不動産購入時の必要資金表

不動産の持分を決める際の「不動産購入代金=取得費」に含められるものは次の表の通りです。

取得費となるもの 取得費にならないもの
土地 建物
  • 購入代金
  • 土地上の古屋建物代金及び取り壊し費用
  • 整地・埋め立て・地盛り・下水道・よう壁工事費等
  • 購入のための仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 登録免許税・登記手数料
  • 売買契約書印紙代
  • 借入金金利
    (借入日から使用開始までの期間に対応する利息)
  • 借入金契約書印紙代
  • ローン事務手数料
  • ローン保証料
    (借入日から使用開始までの期間に対応する保証料)
  • ローン保証事務手数料
  • 団体信用生命保険料(借入日から使用開始までの期間に対応する保険料)
  • 抵当権設定の登録免許税・登記手数料
  • 固定資産税・都市計画税の精算金
  • 建築費又は購入代金
    (工事代金・設計料・工事確認申請料など)
  • 設計変更費用
  • 増改築リフォーム費用
  • エアコン・給湯設備等で建物に付属する設備
  • 購入のための仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 登録免許税・登記手数料
  • 売買契約書・建築請負契約書の印紙代
  • 借入金金利
    (借入日から使用開始までの期間に対応する利息)
  • 借入金契約書印紙代
  • ローン事務手数料
  • ローン保証料
    (借入日から使用開始までの期間に対応する保証料)
  • ローン保証事務手数料
  • 団体信用生命保険料
    (借入日から使用開始までの期間に対応する保険料)
  • 抵当権設定の登録免許税・登記手数料
  • 固定資産税・都市計画税の精算金
  • 借入金金利
    (使用開始日以降の期間に対応する利息)
  • ローン保証料
    (使用開始日以降の期間に対応する保証料)
  • 団体信用生命保険料
    (使用開始日以降の期間に対応する保険料)
  • つなぎローン事務手数料
  • つなぎローン金利
  • 火災保険料等(家屋・家財・地震)
  • インターネット加入料・CATV使用料
  • 管理準備金・管理費・修繕積立金
  • 引越し代金
  • 家電製品・家具・カーテン代等
  • 町会費

(注)事業用不動産の場合、土地・建物の取得にかかる「不動産取得税」「登録免許税」「登記費用」は、必要経費として処理することができます。また既に他の不動産所得がある場合については、土地・建物の借入金金利のうち借入日から使用開始までの期間分についても、必要経費にすることができます。

親が資金を援助する場合の方法

不動産を購入する時、親から援助を受ける場合には3つの方法があります。

‖M ・・・ 相続時精算課税制度や住宅取得等資金の非課税制度等で 親より贈与を受け自分の資金として出す。(→参照
⊆敍金 ・・・ 所定の条件を守り親よりの借入金とします。
6ν ・・・ 親の出した資金分を親の持分として共有登記します。
「フラット35」等の融資を利用する場合、借入名義人の持分割合などの要件が発生しますのでご注意ください。

ケーススタディ

5,000万円で購入した物件を以下のような資金繰りで夫婦共有名義にしたいと思いますが、どのような持分比にしたらよいですか?

Q1 夫婦が共有でマイホームを購入し、夫婦二人でローンを組んだ場合の注意点は?
A 1:ローン申込時の注意点

ご夫婦がそれぞれ住宅ローンを借りて購入する場合、ローンの形態として次の三つが考えられます。

  1. それぞれが個別債務者として申し込み住宅ローンを借りる。
    ご夫婦それぞれ借入れしたローンをそれぞれの持分に反映してください。
  2. 夫を主たる債務者、妻を収入合算の連帯保証人として住宅ローンを借りる。
    借入金は夫の単独の借入れとなりますので、ローンの全部が夫の持分に反映されます。
  3. 夫を主たる債務者、妻を収入合算の連帯債務者として住宅ローンを借りる。
    ご主人・奥様連帯の債務ですので、どちらの債務としてもかまいません。債務は半々ずつ負担するなどお二人で負担分を決めて下さい。その場合それぞれ負担する債務を所有権に反映させて下さい。取り決めた債務は必ずそれぞれが返済するようにします。
2:奥様がローンを組んだ後出産等で退職した場合

仕事を辞め収入が無くなった後の奥様の住宅ローンは、ご主人が負担することになります。この負担したローンの償還金が、ご主人から奥様への贈与とされ贈与税の対象となる恐れがあります。長期にわたり返済しなければならない住宅ローンです。将来奥様が仕事を辞める可能性がある場合、奥様のローンの負担を少なくしておく工夫が必要でしょう。

Q2 共働き夫婦で、名義の区分ができなくなった預金の扱いは?
A 共働きで何年も経っており、預貯金の区分のつかないご夫婦がいるのではないでしょうか。預金の区分けのために今から何年も前の預金通帳を引っぱり出して整理しなければと悩んでいませんか。このような場合、会社から過去5年間の収入証明(「源泉徴収票」など)をもらい、二人の収入を並べてみましょう。下記の算式でそれぞれの出資割合を算出することができます。

(注)妻の出資金額は同じように分子を「妻の過去5年分の年収」と置き換えて計算します。
Q3 親子間借入れの注意点は?
A 「親子間借入れ」では次の2つの相談が多くあります。
  • 返してもらわなくても良いといわれている、またはある時払いの催促なしの場合、贈与となるか?
    →贈与となる可能性有
  • 実際に借りて返済を行なう場合の条件は?
    →以下の条件に注意

贈与とみなされ贈与税が課税されるような無用の誤解を生まないように次の点に注意し、きちんと借入れについて取り決めをしてください。

  1. 金銭消費貸借契約書を作成する。
    ワープロで作成しても手書きのものでも形式は問いません。借入金額・利息・返済期間等の借入条件をしっかり記載して下さい。なお借入金の金額に応じた収入印紙を貼り、消印することを忘れないで下さい。
  2. 一定の利息はつける。
    市中金利と比べ極端に低い金利や無利息であると、借りる人に経済的利益が生じるため、贈与税課税の問題が起こる可能性があります。
  3. 契約書に従い毎月確実に返済する。
    返済は“持参払い”よりも“振込”がよいでしょう。返済した確実な証拠を振込用紙や預金通帳で証明できるようにして下さい。返済は原則借りた翌月からとし、異常に長い据え置き期間(例えば1年後とか2年後)を設けないようにした方がよいでしょう。
  4. 返済期間は返済の完済年を親の年齢がおおむね80歳までの期間とする。
    親の年齢を考慮した常識的な返済期間にして下さい。たとえば、75歳の親に35年返済は非常識と判断されます。
  5. 他の住宅ローンとの兼ね合いで返済可能な償還金とする。
    金融機関では年収の一定割合の返済額となっているかで貸付の判断をしています。年間総返済額は他のローン返済額も含め年収の40%以内を目安として下さい。

贈与税

贈与税は贈与によって財産を受け取った人に課税されます。不動産購入資金を贈与されたときはもちろん土地や建物などの不動産そのもの、車などの資産を無償で譲り受けた場合、贈与税がかかります。贈与税が課税される者は毎年1月1日から12月31日までの1年間の贈与財産の合計額に対する贈与税を翌年2月1 日より3月15日までの期間に申告と納税をします。

贈与計算

●贈与税の計算
課税価格 = 贈与財産価額 − 110万円(基礎控除)※1
税額 = 課税価格 × 税率 − 控除額※2
※1 基礎控除・・・年間110万円以内の贈与は申告不要です。

土地・建物を贈与する場合、その価額は原則として相続税評価額となります。贈与税の場合は小規模宅地の評価減の特例は適用されません。

贈与とされる行為

現金や不動産などの贈与であれば、一般の人にもわかりやすいのですが、意外と気がつかない贈与もあります。税務上は次のような行為も贈与に含まれます。

  1. お金の受渡しがないのに財産の名義を変更したとき。
    夫しか資金を出してないのに夫婦共有とした場合や、親が資金を出しているのに親の名義がない場合など。
  2. 親族の名を借りて、財産を取得したとき。
    自分が借金をできないため、親が借入れをし、親の名義で取得し、借入金は自分で返済している場合など。
  3. 借金を免除してもらったとき。
    親より借入れし、その後返済をしないことにする場合など。
  4. 常識的でない返済条件で、親族などから借金したとき。
    無利子やあるとき払いの催促なしなどの条件で一般の銀行・金融機関の条件と大幅に違う場合など。
  5. 時価よりも著しく安い(高い)価格で財産を買い受けたとき。
    親より時価3,000万円のマンションを1,000万円で買い受けた場合など。

おしどり贈与(夫婦間贈与)の特例

妻の内助の功を評価して設けられた特例が、「おしどり贈与」(贈与税の配偶者控除の特例)です。この特例により、マイホーム又はマイホームの購入資金のうち2,000万円(基礎控除と合わせれば2,110万円)までは無税で贈与を受けることができます。

税額 = (贈与財産価額 − 2,000万円 − 110万円) × 税率 − 控除額
適用要件
  1. 婚姻期間20年以上
    入籍してから20年以上経っていること。内縁関係は認められません。
  2. 居住用不動産かその取得のための金銭
    マイホームか、あるいはマイホームの購入資金のいずれかです。
  3. 翌年3月15日までに住み、その後も住み続けること
    贈与を受けた翌年の3月15日までに住み、その後も住み続けなければなりません。
  4. 一生に一度の適用
    この特例は同一の配偶者からの贈与につき、一生に一度しか使えません。
  5. 申告が必要
    贈与税が発生しない場合でも、贈与税の申告が必要になります。
Q4 親が作った子供名義の預金は子供の所有と認められますか?
A 子供の所有であるかは預金が作られた内容で実質的に判断されます。
  1. 預金が親等の相続により取得したものである場合
    相続とは自然発生により財産が子供に帰属します。子供名義と判断してかまいません。
  2. 毎年贈与して作った預金であるとした場合
    たとえば5歳の子供に現金110万円を贈与しても、子供は贈与を受けた認識を持っていないでしょう。贈与は贈与者、受贈者の両者の承諾により成立します。したがってこの預金は親のものと認識すべきでしょう。
  3. お年玉を毎年貯めた子供の預金がある場合
    お年玉は日本の長年の慣習であり、非常識な金額でない限りは子供の預金としていいと思われます。
  4. 高校生の時アルバイトで貯めた預金
    自分の労働で貯めた預金ですのでこれも子供の預金としていいと思われます。
なお実質的に親のものである子供名義の預金を親の名義に戻した場合、実質所有者に戻すだけのことですから親に贈与税が課税されるということはありません。
Q5 親が贈与した資金で作られた子供名義預金を子供の所有と認めてもらうには?
A 次の点が判断の基準となると思われます。
  1. 贈与契約書を作成しておくこと。
    贈与契約は、口頭による場合でも成立しますが、贈与の内容を明確に残しておくことは重要です。また、当該贈与契約書に基づいて口座振り込みなどにより、お金の移動がわかるようにしておきます。
  2. 預金通帳やカード、証書、印鑑等を子が保管(管理)していること。
  3. 親名義の預金の印鑑とは別のものとしていること。
  4. 贈与税の申告と納税を自分でしていること。
    贈与税は年間110万円までは、非課税のため申告は不要です。しかし、贈与の実績を明確にするためにも、110万円を超える贈与を行うことも1つの方法です。ちなみに、111万円の贈与の場合の贈与税は1,000円となります。
Q6 親が子の借入金を代位弁済する場合の取扱いは?
A 代位弁済とは、簡単に言いますと「借入金の肩代わり」です。親が子の借入金の代位弁済を行った場合に、子が親に返済しない場合で親が求償権を放棄した場合には、子は債務免除益という贈与を受けたことになります。この債務免除の金額が年間110万円を超える場合には、贈与税の対象となります。贈与税を避けるためには、親子間借入れや相続時精算課税制度等を利用する必要があります。
Q7 専業主婦が長年貯めた自分名義の預金を不動産購入に充てる場合は?
A これも、奥様名義の預金が作られた資金の所有の源泉がご主人ですので、実質的所有者であるご主人の預金として扱われます。専業主婦である奥様の預金であると言えるのは、下記のようなものに限られます。
  1. 相続で、親の遺産分けでもらった財産
  2. 結婚前のお勤め時代の預金
  3. 結婚式でいただいたご祝儀

ケーススタディ

親より建物(評価額600万円)の贈与を受けました。贈与税はいくらですか?
※贈与税の税率・控除額はこちら

贈与財産価額 基礎控除 税率 控除額 贈与税
(600万円  −  110万円)  ×  30%  −  65万円  =  82万円

おしどり贈与の計算
婚姻期間20年以上である夫から現在住んでいる家と土地の一部(相続税評価額2,200万円)について妻が贈与を受けた場合。

贈与財産価額 配偶者控除額 基礎控除 税率 贈与税
(2,200万円  −  2,000万円  −  110万円)  ×  10%  =  9万円