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購入にかかる税金

不動産所得税

売買・贈与で不動産を取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。
不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月〜1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。

課税対象
売買・新築・増改築・贈与・交換他
(注)相続は非課税

税金計算

●不動産取得税の計算
土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%(標準税率・本則)

宅地の課税標準の特例

宅地の課税標準が1/2となる特例

宅地の課税標準額 = 固定資産税評価額 × 1/2
(注)1/2特例は平成24年3月31日までの適用となります。

新築住宅及びその敷地の税額の軽減


特例の税額 不動産取得税 = (固定資産税評価額 − 1,200万円) × 3%
軽減の要件
(増改築含む)
  • 居住用その他も含め住宅全般に適用
    (マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション[住宅用]など)
  • 課税床面積が50m2以上(戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40m2以上)
    240m2以下(→参照

特例の税額 不動産取得税 = (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%) − 控除額(下記AかBの多い金額)
A = 45,000円、
B =(土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2(200m2限度)) × 3%
軽減の要件
  • 上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
  • 取得から3年以内(平成24年3月31日までの特例)に建物を新築すること(土地先行取得の場合)
  • 土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること(建物建築先行の場合)

認定長期優良住宅の税額の軽減


特例の内容 新築住宅の1,200万円控除に代えて1,300万円とする。(平成24年3月31日までの特例)

中古住宅及びその敷地の税額の軽減


特例の税額 不動産取得税 = (固定資産税評価額 − 控除額※1) × 3%
※1 不動産取得税の軽減にかかる控除額などについては、各都道府県によって若干の相違があります。詳しくは不動産所在の各都道府県税事務所にご確認下さい。

新築日 控除額※2
1997年(平成9年)4月1日以降
1997年(平成9年)3月31日以前
1989年(平成元年)3月31日以前
1985年(昭和60年)6月30日以前
1,200万円
1,000万円
450万円
420万円
新築日 控除額※2
1981年(昭和56年)6月30日以前
1975年(昭和50年)12月31日以前
1972年(昭和47年)12月31日以前
1954年(昭和29年)7月1日
〜1963年(昭和38年)12月31日
350万円
230万円
150万円
100万円
※2 控除額は自治体により異なります。(上表は東京都の場合)
軽減の要件
  • 買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得(賃貸用マンション[住宅用]は適用外)
  • 50m2以上240m2以下(課税床面積)
  • 次のいずれかに該当するものであること
  1. マンション等耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること
  2. 昭和57年1月1日以降に建築されたものであること(固定資産課税台帳に記載された新築日で判断)
  3. ´△乏催しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものであること(証明方法はこちら

特例の税額 不動産取得税 = (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%) − 控除額(下記AかBの多い金額)
A = 45,000円、
B =(土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2(200m2限度)) × 3%
軽減の要件
  • 上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
  • 取得から1年以内にその土地上の建物を取得すること(土地先行取得の場合)
  • 土地を借りるなどしてその土地上の建物を取得した人が1年以内にその土地を取得すること(建物建築先行の場合)

ケーススタディ

不動産取得税の軽減が「可能」な場合の不動産取得税額算出

平成22年に自己居住用の中古マンション(平成14年築・課税床面積70m2・共有持分土地面積50m2・東京都所在物件)を取得した場合の不動産取得税はいくらになりますか?
土地の固定資産税評価額3,000万円、建物の固定資産税評価額1,000万円と仮定します。

中古住宅の軽減を受けられる条件に適合するため、下記のとおりとなります。

建物の不動産取得税 (1,000万円 − 1,200万円) × 3% = 0円
土地の不動産取得税 控除額の計算
A = 45,000円
B =(3,000万円/50m2)× 1/2 ×(70m2×2)※× 3% = 126万円
  ※70m2 × 2 = 140m2
   140m2 < 200m2ゆえに140m2

A・Bのいずれか多い方ですから、土地の控除額は126万円となります。

土地の不動産取得税(3,000万円 × 1/2 × 3%) − 126万円 = 0円
このケースの場合、不動産取得税はかかりません。

ケーススタディ

不動産取得税の軽減が「不可」の場合の不動産取得税額算出

平成22年に自己居住用以外の中古マンションを取得した場合の不動産取得税はいくらになりますか?
土地の固定資産税評価額3,000万円、建物の固定資産税評価額1,000万円と仮定します。

中古住宅の軽減を受けられる条件に適合しないため、下記のとおりとなります。

建物の不動産取得税 1,000万円 × 3% = 30万円
土地の不動産取得税 3,000万円 × 1/2 × 3% = 45万円
このケースの場合、不動産取得税は合計75万円となります。
Q11 マンションを購入しましたが、登記簿上の床面積は48m2です。不動産取得税の軽減の特例は受けられませんか?
A 不動産取得税の軽減の特例は50m2以上240m2以下の床面積に対して適用されます。この場合の床面積ですが、マンションの床面積は共用部分を按分して専有部分に加算した面積が基準になります。これを課税床面積といいます。そのため登記簿の床面積が48m2でも50m2以上の基準を満たす可能性があります。固定資産税評価証明書をご覧下さい。“現況床面積”の欄で50m2以上であれば不動産取得税の軽減の特例を受けることができます。
Q12 不動産取得税の軽減の特例を受けるには60日以内に手続をしなければいけないそうですが、この手続の仕方は?
A 「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」というのものがあります。これには家屋用と土地用の2つの書類があります。書類はいずれもその取得の日から60日以内に都道府県税事務所に対して提出しなければなりません。しかし必ずこの申告書を提出しなければならないかというと、都道府県税事務所では登記時に提出された書類等から軽減措置が受けられるかどうかを自主的に判断し、処理してくれていることがあります。納税通知書が送られてきたら、これが適切に処理されているかどうかをチェックしてみて下さい。万が一軽減が受けられるのにこの処理がされていなければ、ただちに上記の申告書を提出して下さい(→参照)。期限後であってもその申告が認められないという制度ではないようです。
(注)詳細は、不動産が所在する都道府県税事務所へご確認下さい。
Q13 セカンドハウスとはどのようなものをいいますか?
A 『セカンドハウス』とは別荘以外の家屋で「週末に居住するため郊外等に取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの」などをいい、「毎月1日以上居住の用に供するもの」とされています。