1. ホーム
  2. お得な税金対策
  3. 売却でかかる税金

売却でかかる税金

譲渡所得の計算方法

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

譲渡所得の計算

譲渡所得 = 譲渡収入金額※1−(取得費※2 + 譲渡費用※3

※1:土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金
※2:取得費 次の ↓△瞭眤腓い金額を使います

  1. 実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
  2. 概算法:譲渡収入金額×5%

※3:譲渡費用 売るために直接かかった費用をいいます

課税譲渡所得 = 譲渡所得 −(特別控除※4)

※4:居住用の3,000万円特別控除の特例等

税額計算

税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

課税方法

土地建物を譲渡した場合の長期譲渡所得と短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。

所有期間 判定
5年を超える土地・建物等 長期譲渡所得
5年以下の土地・建物等 短期譲渡所得

譲渡所得の税率表

  所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39%(所得税30% 住民税 9%) 20%(所得税15% 住民税 5%)
  1. 課税譲渡所得6,000万円以下の部分14%(所得税10%・住民税4%)
  2. 課税譲渡所得6,000万円超の部分20%(所得税15%・住民税5%)
非居住用 39%(所得税30% 住民税 9%) 20%(所得税15% 住民税 5%)

使用の用途(居住用・事業用・その他)により特例が異なる

● 譲渡益が出た場合、一定の条件を満たせば
  1. 3,000万円特別控除の特例
  2. 10年超所有軽減税率の特例
  3. 特定居住用財産の買換え特例
● 譲渡損が出た場合、一定の条件を満たせば
  1. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  2. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

)瑤廊△療用がある場合、その譲渡損は他の所得との損益通算及び翌年以降の繰越ができることとなります。

不動産売却時の長短区分・課税区分と利用可能な特例

  所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超




非居住用 短期譲渡所得 長期譲渡所得
居住用 短期譲渡所得
※3,000万円特別控除
長期譲渡所得
※3,000万円特別控除
※居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
※特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
    ※10年超所有軽減税率の特例
※特定居住用財産の買換え特例

(注)土地等の長期譲渡所得の1,000万円特別控除
平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した土地等を、所有期間が5年を超えて譲渡した場合には、その譲渡所得の金額から1,000万円を控除します。
この規定は「3,000万円特別控除の特例」「特定居住用財産の買換え特例」等との併用はできません。

Q34 税務上の居住期間・所有期間・建築年数とは
A 居住期間……入居日と転居日の間の日数をいいます。
  • 居住期間は実際に入居してから転居するまでの期間をいいます。例えば単身赴任などで家族と離れて暮らしているときでも、その事情が解消すれば家族と一緒に生活すると認められる場合は、その期間は居住期間として認められます。
    解釈が難しい場合は専門家・税務署等に必ず確認をするようにして下さい。

所有期間……譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで求めます。
  • 平成17年11月10日に購入した資産を平成22年11月11日に譲渡した場合、11月11日で満5年を超えても、譲渡した平成22年の1月1日で5年を超えなければ長期譲渡所得となりません。平成23年1月1日以降に譲渡した場合に長期譲渡所得となります。

建築年数……登記簿上の建築年月日から取得までの期間をいいます。
  原則 応用・例外
取得日
譲渡日
  • 資産引渡しの日(鍵の引渡し日)
  • 登記申請書類の引き渡しの日
  • 契約効力発生の日(竣工前の分譲マンションや請負建築は原則通り引き渡しの日)
  • 登記の日
  • 相続や贈与で取得した資産は被相続人・贈与者が取得した日を相続人・受贈者が引継ぐ
居住の日
  • 実際に転居した日
  • 自宅の使用開始日
  • 住民票の異動日
居住用財産の5つの特例の適用や長期譲渡・短期譲渡に該当するかどうかを区別するのには、所有期間・居住期間の判定が重要となります。税法上の期間計算にご注意ください。

マイホームを売ったときの5つの特例

譲渡益が出た場合の特例

  3,000万円特別控除 10年超所有軽減税率の特例
マイホームの定義
  1. 現在主として住んでいる自宅を売却したとき。
  2. 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき
  3. 家屋を取壊した場合は、上記△糧楼脇發如家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。(取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可)
  4. 転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。(但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋)
共通
  1. 共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用。
  2. 住宅ローン控除との重複適用は不可。
  3. 譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
その他 所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円が控除されます。要件があえばの特例と併用できます。の特例との重複適用はできません。 所有期間が10年を超えているものについては税率が軽減されます。この特例はの特例と併せて適用ができます。の特例との重複適用はできません。
所有期問 制限なし 譲渡した年の1月1日で、家屋と土地の所有期間がともに10年超。
居住期間 制限なし 制限なし
連年適用の
制限
3年に1度しか適用できません。前年、前々年においての適用を受けていないこと。 前年、前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
税額の計算
譲渡所得 − 3,000万円 = 課税譲渡所得
課税譲渡所得 × 税率
1月1日での所有が5年以下
 短期譲渡所得の税率
1月1日での所有が5年超
 長期譲渡所得の税率
1月1日での所有が10年超
 10年超所有軽減税率 右の参照
課税譲渡所得が6,000万円以下
所得税 10%
住民税 4%
合計 14%

課税譲渡所得が6,000万円超
  6,000万円以下
の部分
6,000万円超の部分
所得税 10% 15%
住民税 4% 5%
合計 14% 20%
特例適用条文 措法35条 措法31条の3
  特定居住用財産の買換え特例
マイホームの定義
  1. 現在主として住んでいる自宅を売却したとき。
  2. 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。
  3. 家屋を取壊した場合は、上記△糧楼脇發如家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する 契約が締結されているとき。(取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可)
  4. 転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。(但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋)
共通
  1. 共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用。
  2. 住宅ローン控除との重複適用は不可。
  3. 譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
その他
  1. 譲渡する日の属する年の1月1日で所有期間10年超の居住用財産を譲渡し、居住用財産を買換え取得する場合に適用される特例です。の特例との重複適用はできません。
  2. 平成23年12月31日までに譲渡したものに限ります。
所有期間 譲渡した年の1月1日で、家屋と土地の所有期間がともに10年超。
居住期間 通算10年以上
連年適用の制限 前年、前々年においての適用を受けていないこと。
譲渡資産の譲渡価額 2億円以下
税額の計算
  • 譲渡代金 ≦ 買換え代金の時
    その譲渡益の課税が繰り延べられます。
  • 譲渡代金 > 買換え代金の時
    買換え代金に充当した額に相当する課税は繰り延べられ、譲渡代金、買換え代金との差額に長期の所得税・住民税がかかります。







取得期限
  • 譲渡年の前年1月1日から譲渡年の12月31日。
  • 譲渡年に取得することができず翌年中に取得する見込みのときは税務署長の承認を得て、譲渡年の翌年の12月31日まで延長が可能。
居住の用に供する期限
  • 買換え資産を取得した日から譲渡年の翌年12月31日。
  • 譲渡年の翌年に取得したときは、譲渡年の翌々年12月31日。
面積制限 家屋の床面積50m2以上(登記簿面積)かつ土地の面積500m2以下
(注)280m2までの家屋の床面積の制限の上限は、平成19年4月1日以後にマイホームを譲渡する分については撤廃されました。
経過年数制限
  • 中古のマンション等の耐火建築物は新築後25年以内のもの又は新耐震基準に適合していることが証明されたもの(証明方法は、こちら)であること。(木造は制限なし)
特例適用条文 措法36条の2

譲渡損が出た場合の特例

  居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
マイホームの
定義
  1. 現在主として住んでいる自宅を売却したとき。
  2. 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。
  3. 家屋を取壊した場合は、上記△糧楼脇發如家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。(取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可)
  4. 転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。(但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋)
共通
  1. 共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用。
  2. 譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子などの直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
  3. 一定の譲渡損失があること。(土地の譲渡損失は500m2以下の部分に相当する金額のみ対象)
  4. 所得金額が3,000万円(給与収入の場合、3,336万円)以下の所得の年に繰越控除。(3,000万円超の年分は適用不可。ただし、損益通算を行う年は所得制限なし。)
  5. 平成23年12月31日までに譲渡したものに限ります。
特例の特徴 損益通算をしてもなお引ききれない譲渡損がある場合、損益通算をした翌年以後3年間その他の所得から繰越控除することができる。
所有期間 譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年超。
居住期間 制限なし 制限なし
連年適用の
制限
前年、前々年においての居住用の特例の適用を受けていないこと。
損益通算がで
きる損失の金額
譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額。 以下のうちいずれか少ない金額。
  1. 譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額。
  2. 譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの金額から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残額。
繰越控除の
対象
所得税・住民税 所得税・住民税
譲渡資産にかかる住宅ローン 要件なし 譲渡契約を締結した日の前日において当該譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの残高があること。
(注)一定の住宅ローンとは金融機関等から借り入れたもので、償還期間が10年以上のものをいいます。ローン残高の額は問いません。







取得期限 譲渡日の属する年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得すること。 買換え資産を取得する必要なし
居住の用に
供する期限
  • 買換え資産を取得した日から譲渡年の翌年12月31日。
  • 譲渡年の翌年に取得したときは、譲渡年の翌々年12月31日。
住宅ローン 取得をした日の属する年の12月31日又は特例の適用を受けようとする年の12月31日において買換え資産について一定の住宅ローン残高があること。
(注)一定の住宅ローンとは金融機関等から借り入れたもので、償還期間が10年以上のものをいいます。ローン残高の額は問いません。
面積制限 50m2以上(登記簿面積)
住宅ローン
控除の適用
併用を認める
経過年数
制限
なし
特例適用条文 措法41条の5 措法41条の5の2